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年金と一口に言っても受け取る年金は、主に3種類あります。 公的年金、企業年金、私的年金です。
| 企業年金… | 勤務していた企業から定年後受け取る年金。 |
| 私的年金… | 民間企業の年金保険に加入していた場合、保険会社から受け取る年金。 |
| 公的年金… | 自営業者が対象の第1号被保険者、サラリーマン（公務員）が対象の第2号被保険者、 サラリーマンの妻が加入する第3号被保険者の3種類の年金。 |
ここでは公的年金を軸に話を進めていきますが、公的年金へまじめに長期間加入してきた人であれば、現在、厚生年金加入者で月額23万円、国民年金加入者で、年間80万円程度受け取ることが可能です。
年をとれば外食費や衣服費はそんなに毎月かかるものではないし、節約していけばなんとかやっていけるのでは？とお思いかもしれませんが、現実には老後の家計は赤字というケースがとても多く、総務省「家計調査」（平成17年7月）によれば、世帯主60歳以上の単身無職世帯の不足額は月額3万6100円。同じく世帯主60歳以上の2人以上の無職世帯の不足額は5万7255円になるといいます。これを年額に直すと、単身無職世帯で43万3200円、2人以上の無職世帯で68万7060円の赤字。25年間では単身世帯1083万円、2人以上世帯約1717万円の不足となります。
そこで、年金対策として不動産投資はいかがでしょうか？
なぜ、不動産投資が年金対策になるのかといいますと、
・ローン完済後は家賃収入が公的年金のように、安定収入になります。
・早期完済をしてしまえば、６０歳～６５歳の期間にも収入を得る事が出来ます。
そして最大の違いはローンの返済に充てるお金（他商品でいう積立金）のほとんどが、賃貸者の家賃になりますので、
入居者様がオーナー様の年金の積立金を支払い、更に他人資本でできたマンションという資産も手に入るということです。
これが、不動産投資を年金対策としてお勧めする理由です。
そして最大の違いはローンの返済に充てるお金（他商品でいう積立金）のほとんどが、賃貸者の家賃になりますので、 入居者様がオーナー様の年金の積立金を支払い、更に他人資本でできたマンションという資産も手に入るということです。 これが、不動産投資を年金対策としてお勧めする理由です。
- 入居者が家賃を滞納したり、空室が出た場合はどうなるのですか？
- 家賃収入は空室時にはありませんので賃貸戸数は多く所有するほどリスクが軽減出来ます。 一棟の場合は平均的に空室率が出ても安定性が高く、区分所有の場合は入居率０％か１００％となります。 また、物件も人気の高いエリアやすでに入居者のいるオーナーチェンジ物件を選ぶと良いでしょう。 家賃滞納については、収益が多少減ることになりますが一括借り上げ方式（サブリース）を利用するとリスク回避になります。
- 所有している物件が地震や火事で倒壊してしまった場合はどうなるのですか？
- 保険に入ることが第一に考えられますが、通常ローンを組むときに加入するのは火災保険だけなので 地震に関しては、購入時に地盤や地震に強い地域かどうか調べてたり、建物の構造が地震に強いかどうかも知っておくことだけでもリスク回避になります。
- 所有している不動産を売ることになった場合すぐに現金化できますか？
- 他の金融資産のように今日・明日に、と言うわけにはいきません。 最低でも数週間から１ヶ月、通常なら数ヶ月は現金化するまでに時間がかかります。 不動産投資は、あくまでも「余裕」資金で始めるスタンスが必要です。
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ここでは、実際に年金対策として不動産投資をすると仮定し 「どんな物件を買えばいいのか」について話を進めていきます。
●利回りと立地条件の関係
年金が必要になる時期にローン返済が終了出来る価格 であることが重要ですが、 利回りばかりを気にしていると、利回りはむしろ人気地域では 低いものであって、人気のない辺境にたどり着いてしまいます。 良質な地域の中で利回りが高い物件を探すことが大切です。
●東京都心部の不動産はまだまだ好調
一定水準以上のオフィスビルには、ほぼ空室がなく、 分譲マンションの売れ行きも好調を保っています。 縮小傾向にはありますが、まだまだ東京都心部への都市機能の 一極集中と不動産価格の二極化が進行してます。